عقد اجاره به شرط تملیک

عقد اجاره به شرط تملیک؛ شیوه ای برای اعطای تسهیلات مختلف
برجسته ترین مشخصه نظام بانکداری اسلامی این است که در هیچ لحظه ای نه بانک و نه مشتری آلووده به پدیده ربا نمی‌گردند. به موجب قانون بانکداری بدون ربا عمده نیازهای مالی متقاضیان از طریق «معاملات و قراردادهای تجاری» تأمین می‌گردد. از دیدگاه قانون عملیات بانکداری بدون ربا،‌هر یک از طرق مختلف تأمین مالی یا تضمین تعهدات واحدهای اقتصای گونه ای از تسهیلات اعطایی محسوب می‌گردد. یکی از این طرق عقد اجاره به شرط تملیک است. در قانون مدنی تعریفی از عقد اجاره به شرط تملیک وجود ندارد. این عقد پس از پیروزی انقلاب اسلامی و تصویب قانون عملیات بانکداری بدون ربا در تبصره ذیل ماده 3 قانون مذکور پیش بینی شده است.
تعریف اجاره به شرط تملیک
ماده 1 دستورالعمل اجرایی اجاره به شرط تملیک مقرر میدارد:«اجاره به شرط تملیک عقد اجاره ای است که در آن شرط می‌شود که مستأجر در پایان مدت اجاره در صورت عمل به شرایط مندرج در قرارداد،‌عین مستأجره را مالک گردد.» این اصطلاح ابتدا در آیین نامه مصوب 26 آبان سال 1361 شورای پول و اعتبار عنوان شد و بعد در قانون عملیات بانکی بدون ربا مصوب 8 شهریور 1362به کار گرفته شد. در ماده 12 این قانون آمده است:«بانکها می‌توانند به منظور ایجاد تسهیلات لازم جهت گسترش امور خدماتی،‌ کشاورزی،‌صنعتی و معدنی،‌اموال منقول و غیرمنقول را بنا به درخواست مشتری و تعهد او مبنی بر انجام اجاره به شرط تملیک به مشتری واگذار نماید.» اجاره به شرط تملیک در حقیقیت نهاد تازه حقوقی است که باید برمبنای روبه قضایی و اندیشه‌های ‌حقوقی در کشور بررسی شود.
اقسام اجاره به شرط تملیک
اجاره هایی که همراه به شرط تملیک واقع می‌شودو مقدمه بیع قرار می‌گیرد؛ به اعتبار نوع وعده آن بردوگونه است: الف)اجاره ای که همراه با وعده یک طرف فروشنده است. در این اجرا مستأجر آزاد است که با انتخاب بیع و فراهم آوردن شرایط آن مورد اجراه را تملیک کند یا به اجراه پایان دهد. برای مثال: خریدار تراکتور مایل است که قبل از خرید،‌ تراکتور را بیازماید و بعد آن را خریداری کند؛ در این فرض تراکتور به خریدار یک سال اجاره داده می‌شود. در پایان مدت یک سال اگر خریدار تصمیم به خرید گرفت،‌با پرداخت باقی مانده ثمن، (به صورت اقساط) تراکتور را مالک می‌شود و اقساطی را که بابت اجاره پرداخته است،‌فروشنده از ثمن بکاهد و در صورتی که نخواست از وعده فروشنده استفاده کند آن اقساط عوض منافعی است که از تراکتور برده است. ب) اجاره ای که به تملیک منتهی می‌شود. در این مثال مستأجر باید به عهد خود وفا کند و تنها از راه عهد شکنی و تحمیل تنایج آن می‌تواند از تملک امتناع کند. درچنین اجاره ای به طور معمول شرط می‌شود که با پرداخت آخرین قسط اجاره ،‌که در واقع بهای کالا است ،‌مستأجر خود به خود مالک شود و نیاز به عمل حقوقی دیگری نباشد. در آیین نامه شورای پول و اعتبار، این قسم از اجاره نمونه قراردادی برای بانکها شده است در ماده 12 دستورالعمل اجرایی آن آمده است:«بانکها مکلفند در قرارداد شرط نمایند که در پایان مدت اجاره و پس از پرداخت آخرین قسط مال الاجاره، در صورتی که کلیه تعهدات مستأجر طبق قرارداد انجام شده باشد عین مستأجره در مالکیت مستأجر درآید.» تعریف دستورالعمل بر مبنای صورت قرارداد انجام شده است،‌ولی برپایه قصد مشترک و واقعی آنان در تعریف قرارداد می‌توان گفت:« بیعی است که وعده متقابل آن به صورت اجاره بیع به خریدار درآمده است.» به بیان دیگر آنچه هدف طرفین است و برای رسیدن به آن تراضی می‌کنند،‌«بیع» کالای مورد نظر و تعلیق تملیک به پرداخت تمام ثمن است. اجاره به منزله صورت این ماده و مقدمه تحقق معنای مطلوب است.
ماهیت حقوقی اجاره به شرط تملیک
در حقیقت آنچه ماهیت یک عمل حقوقی را بیان می‌کند قصد مشترک طرفین است. در رابطه با ماهیت حقوقی اجاره به شرط تملیک دو نظر وجود دارد: الف- عدهای از حقوقدانان معتقدند که هدف اصلس از انعقاد عقد مذکور فروش کالا است و آنچه واقع می‌شود بیع است. به عبارت دیگر اجاره سرپوشی برای تقسیط ثمن و وثیقه گرفتن ممبیع است. آنها برای اثبات نظریه خود به قاعده فقهی «العقود تابع للمقصود» استناد می‌کنند و معتقدند که عقد اجاره به شرط تملیک عقدی است با شرط فاسخ که در صورت تخلّف مشتری از شرط، عقد از ابتدا منحل می‌گردد. آثار حقوقی نظریه مذکور این است مشتری از ابتدا مالک مبیع می‌شود ودر اثر تخلف از شرط آثار این مالکیت از زمان عقد زایل می‌گردد. بنابراین در صورتی که مشتری ورشکسته شود، طلبکاران می‌توانند مبیّع را در شمار دارایی‌های ‌مشتری محسوب و آن را توقیف کنند . ب- عده ای دیگر معتقدند: در عقد اجاره به شرط تملیک در صورتی که مورد اجاره خود به خود پس از اتمام اقساط به مالکیت مستأجر در می‌آید ماهیت آن عقد اجاره است: اما تملیک،‌ مشوط به پرداخت تمام اقساط اجاره یا ثمن است. در این نظریه شرط تملیک در هر حال فرع بر اجاره است و با فسخ و انحلال عقد اجاره شرط هم از بین می‌رود. آثار حقوقی نظریه اخیر این است که تا تمام اقساط اجاره یا ثمن پرداخت نشود، نملیک نیز واقع نمی‌گردد و فروشنده می‌تواند به عنوان مالک آن را در وثیقه خود نگه دارد و مصون از تعرض طلبکاران مستأجر (خریدار) باقی بماند. شورای پولو اعتبار در دستورالعمل اجرایی عقد اجاره به شرط تملیک از نظریّه یاد شده پیروی کرده است و در ماده 1 این دستورالعمل، به صراحت از آن به عنوان عقد اجاره نام برده است. ماده 466 قانون مدنی نیز مقرر نموده است:« عقد اجاره عقدی است که به موجب آن مستأجر مالک منافع عین مستأجره می‌شود.» بنابراین برعقد مذکور آثار حقوقی عقد اجاره( مواد 468 به بعد قانون مدنی در مبحث اجاره) و شرایط ذکر شدهدر قرارداد ملحوظ می‌شود.
کاربرد عقد اجاره به شرط تملیک
ماده 12 قانون عملیات بانکداری بدون ربا مصوب سال 1362 مقرر می‌دارد: «بانکها می‌توانند اموال منقول و غیر منقول را بنا به درخواست مشتری و تعهد او مبنی بر انجام اجاره به شرط تملیک و استفاده خود، خریداری و به صورت اجاره به شرط تملیک به مشتری واگذار نمایند.» در ماده 4 دستورالعمل اجرایی اجاره به شرط تملیک،‌اعطای تسهیلات مذککور برای گسترش امر مسکن نیز تجویز شده است و بانکها می‌توانند واحدهای مسکونیرا که به طور مستقیم و یا از طریق اعطای تسهیلات بانکی توسط آنها احداث شده است از طریق عقد مذکور به اشخاص واگذار کنند. بنابراین از عقد اجاره به شرط تملیک می‌توان در کلیه بخش‌های ‌اقتصادی برای خرید واجاره اموال منقول و غیر منقول استفاده کرد. مثلاً در بخش کشاورزی بنا به درخواست متقاضی،‌بانک می‌تواند ابزارآلات کشاورزی را خریداری و از طریق عقد مذکور واگذار کند. با توجه به اینکه در حال حاضر سود بخش کشاورزی 16 درصد و بخش صنعت 19درصد و بخش ساختمان و مسکن 19-18 درصد است، بانکها ترجیح می‌دهند که از عقد مذکور فقط در بخش خدمات با نرخ سود 25درصد استفاده کنند. ازاین رو برخلاف قانون و دستورالعملهای مربوطه از عقد اجاره به شرط تملیک افراد خاصی مانند پزشکان و وکلا و مؤسسین مکانهای آموزشی و ...که درآمد متوسطی دارند استفاده می‌کنند. البته این واقعیت را باید پذیرفت که بانکها برای اعطای این گونه تسهیلات اغلب از منابع میان مدت (5 ساله) استفاده می‌کنند و در این راستا حدود 5/18 درصد نیز سود به سپرده گذار پرداخت می‌کنند که با هزینه‌های ‌بانک ، نرخ تمام شده سود این تسهیلات حدود 22 درصد است و نباید انتظار اشت که نرخ سود تسهیلات اعطایی کمتر از مبلغ مذکور باشد، در صورتیکه دولت یارانه تسهیلاتت اعطایی در قالب عقد اجاره به شرط تملیک را برای خرید و اجاره واحدهای مسکونی ارزان قیمت به افراد کم درآمد جامعه را تقبل نماید، مطمئناً افراد زیادی از طریق عقد مذکور صاحب خانه خواهند شد و اجاره بهای پرداختی آنان نیز بابت اقساط واحد مسکونی منظور می‌گردد.
با توجه به اینکه بیشترین میزان تسهیلات اجاره به شرط تملیک جهت خرید اموال غیر منقول برای تأسیس مؤسسات آموزشی و خدماتی اعطا می‌شود، طبق ماده 47 . 48 قانون ثبت، باید در دفتر اسناد رسمی ثبت شود.
چگونگی اعطای تسهیلات و عقد قرارداد
متقاضی استفاده از عقد اجاره به شرط تملیک با ارائه درخواست کتبی از بانک می‌خواهد که کالای مورد نظر اورا خریداری کند و در قالب عقد مذکور به وی تحویل دهد. با توجه به اینکه به رغم این درخواست ممکن است متقاضی به علت نوسانات قیمت کالا از خرید آن امتناع نماید، بانک به تجویز ماده 5 دستورالعمل اجرایی اجاره به شرط تملیک،‌تعهد خرید کالا را از مشتری اخذ می‌کند. مشخصات کامل کالای مورد نظر متقاضی از جمله ملحقات و منضمات، شماره سریال یا پلاک ثبتی، متراژ‌، اندازه، رنگ و... به طوری که عرفاً رفع جهل از مبیع بنماید باید در درخوست مشتری ذکر شود. گاهی ممکن است بانک ا ز مشتری در خواست کند که در هنگام خرید، کالای مورد نظر خود را انتخاب نماید. متقاضی در درخواست کتبی خود باید تعهد کند که کالا را به نمایندگی از بانک تحویل گرفته و در صورت امکان نصب و زراه اندازی کرده و یا آنرا تا محل کار حمل کند. بانک پس از اخذ درخواست حدود 20 درصد از ثمن معامله را به عنوان پیش پرداخت از مشتری اخذ و اقدام به خرید کالا می‌کند. سپس با انعقاد عقد اجاره به شرط تملیک آن را مستأجر به اجاره واگذار می‌کند. در قرارداد آمده است که مشتری پس از پرداخت آخرین قسط مالک عین مستأجره می‌گردد و در صورتی که عین مستأجره غیر منقول باشد، مالکیت مستأجر مسجل شده،‌ولی از لحاظ تشریفاتی بر طبق ماده 34 و 47 و 48 قانو ثبت بانک ملزم به به انتقال سند در دفتر اسناد رسمی است.
وظایف مستأجر
پس از انعقاد قرار داد اجاره به شرط تملیک مستأجر کلف است براساس قانون و قرارداد منعقده وظایف خود را به شرح زیر انجام دهد:
الف- پرداخت اجاره بها در سررسید معین
ب- حفظ و نگه داری عین مستأجره و استفاده متعارف از آن
ج- استفاده از عین مستأجره برای مقصودی که طرفین توافق کرده اند.
دـ واگذار نکردن منافع عین مستأجره به غیر(در صورت ذکر شرط مباشرت) علاوه بر شروط یاد شده،‌بانک نیز براساس دستورالعمل اجرایی عقد اجاره به شرط تملیک، ‌تعهدات دیگری را براساس قرارداد به عهده مستأجر می‌گذارد که اهم آنها عبارتند از:
الف- پرداخت هزینه‌های ‌تعمیرات جزئی وکلی مورد اجاره بدون حق مطالبه از موجر
ب- عدم تغییر محل یا تغییر شکل یا هرگونه تغییر دیگری در عین مستأجره
ج- پرداختت کلیه مالیات‌ها و عوارض عین مستأجره برای بانک در طول مدت اجاره
دـ بیمه نمودن عین مستأجره و تمدید آن تا پایان مدت اجاره
هـ- حقّ بازرسی و بازدید از عین مستأجره برای بانک در طول مدت اجاره
وظایف موجر(بانکها)
موجر نیز براساس قوانین و مقررات پس از انعقاد عقد قرارداد اجاره به شرط تملیک مکلف به انجام امور زیر است:
1ـ تحویل عین مستأجره به مستأجر
2ـ انجام ندادن هرگونه تغییری در عین مستأجره که منافی حقّ مستأجر باشد.
3ـ انجام تشریفات انتقال سند رسمی به نام مستأجر در پایان مدت قرارداد.
تخفیف قیمت
همانطوری که ذکر شد، در پایان مدت اجاره و پس از پرداخت آخرین قسط عین مستأجره به مالکیت مستأجر در می‌آید. در صورتی که مستأجر قبل از پایان اجاره مبادرت به پرداخت مابقی اجاره بهاء( برای باقیمانده مدت اجاره) کند،‌آیا مستأجر از زمان پرداخت، مالک عین مستأجره می‌گردد یا مالکیت وی منوط به سپرده شدن مدت اجاره است؟ سؤال دیگری کهمطرح می‌شود این است که ایا بانک می‌توند ازقبول باقیمانده مالاجاره خود داری کند. در صورت قبول آیا الزامی برای بانک جهت انتقال( اموال غیر منقول) سند مالکیت وجود دارد؟ در پاسخ مس توان گفت که این موضوع بستگی به قرارداد دارد. در صورتی که در قرارداد اجاره به شرط تملیک قید شده باشد که مستأجر می‌تواند قبل از پایان مدت اجاره باقیمانده مال الاجاره را بپردازد و مالک عین مستأجر گردد بانک مکلف است به درخواست مستأجر مابقی مال الاجاره را دریافت نماید و بر اساس شرط مذکور قبل از پایان مدت اجاره خود به خود مالک عین مستأجر گردد و از تخفیف مال الجاره نیز به موجب بخش نامه‌های ‌شماره نب/3662 مورخ 14/9/69 و نب/4718 مورخ 9/11/69 اداره نظارت بر بانکها بهره مند شود. شایان ذمکر است که قایل شدن این تخفیف سود( مال الاجاره) به اینگونه مشتریان توسط بانکها الزامی است. اما در صورتی که در قرارداد اجاره به شرط تملیک،‌شرط مذکور درج نشد ه باشد بانکها می‌توانند از دریافت مابقی مال الاجاره قبل از پایان مدت اجاره خود داری و یا اینکه در صورت دریافت ان پس از پایان مدت اجاره اقدام به انتقال سند مالکیت(در مورد اموال غیر منقول) کنند، در این صورت ازتخفیف مال الاجاره فوق نیز بهره مند نخواهند شد. این مطلب در تبصره ذیل ماده 12 دستورالعمل اجرایی اجاره به شرط تملیک به صراحت قید شده است.
هزینه ثبت
به موجب ماده 15 اصلاحی قانون عملیات بانکی بدون ربا، کلیه قراردادهایی که در اجرای این قانون مبادله می‌گردد به موجب قراردادی که بین طرفین منعقد می‌شود، در حکم اسناد رسمی بوده و در صورتی که در مفاد آن طرفین اختلالی نداشته باشند لازم الاجرا بوده و تابع مفاد آیین نامه اجرایی اسناد رسمی هستند. در ادامه این ماده آمده است: «آن دسته از معاملات مربوط به اموال غیر منقول و اموال منقول که طبق قوانین و مقررات موضوعه باید در دفاتر اسناد رسمی انجام شوند کماکان طبق تشریفات مربوطه انجام خواهند شد.» با توجه به اینکه بیشترین میزان تسهیلات اجاره به شرط تملیک جهت اموال غیر منقول برای تأسیس مؤسسات آموزشی و خدماتی اعطا می‌گردد، بر طبق قوانین و مقررات مربوطه(قانون ثبت ماده 48و47) باید در دفتر اسناد رسمی ثبت شود. به موجب تبصره یک بند الف ماده یک قانون وصول برخی از درآمدای دولت و مصرف آن درموارد معین مصوب 28/12/1373 مجلس شورای اسلامی،‌تعرفه حقّ الثبت اسناد رسمی برای قراردادهای مربوطه به اعطای تسهیلات در بخش تولیدی، صنعتی ،‌کشاورزی، معدنی، مسکن و ساختمان و مؤسسات آموزشی غیر انتفاعی و فعالیتهای فرهنگی از 15 در هزار به 5 در هزار کاهش یافت و در سایر موراد این تعرفه تا مبلغ 500میلیون ریال، 30در هزار و مازاد بر آن 50در هزار اعلام گردید. نظر به اینکه بانکها اموال موضوع تسهیلات عقد اجاره به شرط تملیک را به نام خود و به قیمت واقعی به علت ثبت در دفاتر بانک خریداری و سپس با عقد مذکور به صورت اجاره به متقاضی واگذار می‌کردند،‌دفاتر اسناد رسمی با این استدلال که ملک خریداری شد به نام بانک و برای بانک است، تعرفه 30 در هزار را اعمال می‌کردند،‌در نتیجه متقاضی، هزینه هنگفتی را بابت حق الثبت پرداخت می‌کرد که این موضوع موجب اعترض متقاضیان تسهیلات مذکور شد و شکایات متعددی به اداره نظارت بر بانکها واصل شد. بعضی از بانکها مانند بانک سپه و بانک ملی ایران برای جلوگیری از تحمیل تعرفه ثبت اسناد عقد اجاره به شرط تملیک به شعب خود اعلام کردند ه ابتدا ملک به قیمت واقعی یا تنظیم مبایعه نامه عادی فی مابین بانک و فروشنده ملک به نام بانک خریداری می‌شود،‌سپس نسبت به انتقال رسمی ملک به نام بانک به قیمت منطقه ای اقدام و قرارداد اجاره به شرط تملیک نیز به صورت رسمی در دفتر خانه ثبت شود و در نهایت پس از تسویه کامل مطالبات بانک پلاک مذکور به قیمت منطقه ای به نام مشتری منتقل شود. این راه حل تا حد زیادی هزینه‌های ‌ثبت عقد مذکور را کاهش داد. اما با خرید اموال غیر منقول توسط سایر بانکها به قیمت واقعی و واگذاری آن به متقاضیان، هزینة گزافی به آنان تحمیل می‌شد. در اثر شکایتهای متعدد مؤسسین مؤسسات آموزشی غیر انتفاعی و پیگیری اداره نظارت بر بانکهای تجاری بانک مرکزی جمهوری اسلامی، سرانمجام سازمان ثبت اسناد و املاک کشور به موجب بخشنامه شماره 3229/34/1 مورخ 20/2/79 اعلام کرد:«...در مواردی که بانک پرداخت کننده تسهیلات مبادرت به ابتیاع ملکی به منظور واگذاری به متقاضی مؤسسه آموزشی غیر انتفاعی می‌نماید چون متقاضی و خریدار واقعی همان مؤسسه آموزشی غیر انتفاعی استو بانک مزبور به تقاضا و تشخیص او اقدام به خرید مؤسسه به منظور واگذاری به او می‌نماید. لذا تشخیص و گواهی بانک در خصوص امر و برای تخفیف مقرر در تبصره فوق کافی بوده و سردفتران مکلّفند با قید مراتب در سند حق الثبت این قبیل اسناد قطعی را نیز برطبق آن محاسبه و وصول نمایند.» بخشنامه مذکور مشکل متقاضیان خرید مؤسسات آموزشی غیر انتفاعی را حل کرد،‌اما مشکل متقاضیان خرید اموال غیر منقول از طریق عقد اجاره به شرط تملیک برای فعالیتهای خدماتی(مانند خرید مطب و غیره) باقی است. از این رو پیشنهاد می‌گردد که بانکها در اینگونه موارد برای کاهش تعرفه ثبت اسناد رسمی از روشهای مورد استفاده بانک سپه و بانک ملی ایران استفاده کنند.
توضیح: در شماره 13 فصلنامه مطلبی تحت عنوان «چک وسیله ای برای پرداخت یا تأمینی برای اعتبار» درج شده بود که در صفحه 50 آن ذکر شده است«اداره حقوقی بانک مرکزی در اظهار نظر بعدی خود صدو رگواهینامه عدم پرداخت توسط بانکها در هنگام مواجه ب چک‌های ‌وعده دار را موجه دانست. » ازقرارداد اطلاع اداره مذکور مجدداً نظریه خود را اصلاح نموده است و از نظر کمیسیون حقوقی بانکها پیروی نموده است صدور کواهینامه عدم پرداخت جهت چک‌های ‌وعده دار را در موارد استثنایی توصیه نموده است.